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May 30, 2023

성장통: 미판매 주택 가격 인하

나는 파고사 스프링스의 부동산 중개인으로부터 팔리지 않은 기존 주택에 대한 상당한 가격 인하를 광고하는 이메일을 계속 받고 있습니다. 한 가지 예는 원래 2022년 5월에 등록된 Archuleta 주택입니다.

나는 파고사 스프링스의 부동산 중개인으로부터 팔리지 않은 기존 주택에 대한 상당한 가격 인하를 광고하는 이메일을 계속 받고 있습니다.

한 가지 예는 원래 2022년 5월에 $695,000에 상장된 Archuleta 주택입니다. 6번의 가격 인하 이후 해당 주택은 2022년 8월 $550,000에 시장에서 매물로 나왔습니다. 2023년 7월, 기존 주택이 $450,000에 다시 매물로 등록되었으며 가격 인하는 계속됩니다. 현재 정가는 $440,000입니다. 이는 원래 2022년 5월 정가에서 36% 이상 인하된 가격입니다.

가격 내역

2015/04/14 상장 매도 $289,90006/2015 매도 $288,90005/2022/17 상장 매도 $695,00006/2022 가격 변동 $685,00006/2022 가격 변동 $675,00007/04/ 2022 가격 변동 $645,00007/2022/21 가격 변동 $615,00008/05/2022 가격 변동 $595,00008/2022/19 가격 변동 $550,00007/2023 매물 상장 $450,00008/2023/25 가격 변동 $440,000

Bob's Place에 위치한 이 기존 주택 부동산이 투자자 소유의 STR 부동산 강제 매각인지 궁금합니다. 나는 단기 임대(STR) 가격을 포함한 임대 가격이 특정 "하이퍼 로컬" 시장 내에서 기존 주택 가격이 어디로 갈 것인지를 알려주는 지표라고 추측하는 많은 부동산 기사를 읽었습니다. Pgosa Lakes Property Owners Association(PLPOA) 내에서 임대할 수 있는 STR 부동산의 수를 고려하여 저는 에어비앤비에서 훌륭한 STR 거래를 찾았습니다. 2023년 ADR(평균 일일 요금)이 어떻게 될지에 대한 가능한 예입니다. 한 가지 예 발견된 STR은 Evolve 휴가용 임대 부동산 관리가 호스팅하는 집 전체입니다. 이 숙소는 "카약과 전망을 갖춘 우아한 Lake Pagosa 피난처"로 설명되어 있으며 ADR은 1박당 $336.00입니다. 다행히 에어비앤비는 이제 1박당 $287.00에서 1박당 $191.00로 가격 인하를 광고하고 있습니다. 더 좋은 점은 Evolve가 이제 1박당 $336.00에서 1박당 $176.00로 가격 인하를 광고하고 있다는 것입니다. Evolve에 따르면 나열된 STR 임대 가격은 47% 이상 인하되어 1박당 요금이 무려 $160.00 절감되었습니다. 현재 1박당 숙박률이 47% 이상 떨어지는 것은 ADR도 같은 일을 하고 있다는 의미일 수 있다고 생각합니다. (Airbnb, Evolve 및 기타 STR 웹사이트는 단기 임대 주소를 숨기려고 시도합니다.) 2022년 지방자치 예산 문서에서 Pagosa Spring 타운(지역사회 개발)은 2021년 성과(94페이지 중 36페이지)를 광고했습니다.

타운의 ARC GIS 온라인 플랫폼을 유지하고 단기 임대 매핑 레이어를 통합했으며 소유권 및 관리 연락처와 허용 가능한 점유 정보를 채우기 시작했습니다. 이 STR 레이어는 공개 액세스가 가능합니다…불행하게도 Pagosa Springs는 예를 들어 콜로라도주 유레이에서 사용할 수 있는 것과 같은 무료 포털(공공 액세스) 대화형 STR 상태 지도를 지역 납세자에게 제공하지 않습니다.

아래 지도를 클릭하시면 유레이시 홈페이지를 방문하실 수 있습니다.

Zillow에 대한 약간의 조사 끝에 “카약과 전망을 갖춘 우아한 Lake Pagosa 피난처” STR이 Park Avenue에 위치해 있었습니다. 개인 STR 투자자는 주택 소유자의 강제 매각(Zillow는 "건강 문제로 인해"라고 설명됨)을 활용할 수 있었습니다. 단독 주택(SFR) 부동산은 "새해 이전에 팔 수 있다면 이 집은 시장 가격보다 하락할 것입니다"로 등록되었습니다. 해당 부동산은 2020년 6월 26일에 $669,000에 매물로 등록되었고, 2020년 9월 11일에 $665,000에 구입되었으며, 소극적 소득을 창출하기 위해 STR로 전환되었습니다. 불행하게도 PLPOA "초지역" 시장 내의 다른 SFR 이웃은 "FOMO"(Fear Of Missing Out)를 겪고 있는 것으로 보입니다. 옆집 이웃(파크 애비뉴)은 한 달도 채 지나지 않아(2020년 7월 23일) 집을 $690,000에 등록했습니다. "카약과 전망을 갖춘 우아한 Lake Pagosa 피난처" STR이 만들어진 지 몇 주 후, 옆집 이웃의 집도 전체 요구 가격 $690,000에 매각되었습니다(2020년 9월 29일). 지난 몇 년간은 지역 주택 소유자와 (주 외) 투자자 소유 집주인을 대상으로 독점 게임을 하는 것과 같았습니다. "Bob's Place" 및 "Park Avenue"에 위치한 부동산은 주택 소유자가 저렴한 피난처를 찾는 데 어려움을 겪고 투자자가 소극적 소득을 창출하기 위해 재고를 확보함에 따라 급격한 가격 상승을 경험했습니다. 현재 더 높은 재산세를 납부하고 있는 모든 사람은(이유를 설명하는 데 도움이 되는 STR 지도에 대한 액세스 권한을 제공하지 않음) 현재의 원인과 결과를 지방 정부의 감독 부족으로 인해 직접적으로 발생하는 성장통이라고 생각할 수 있습니다.